«Quien no conoce Estambul, no conoce el amor».

Yahya Kemal Beyatlı.

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Carlos Flores Arias – Yahya.

Escritor chileno.

lunes, 14 de julio de 2014

Adquisición de bienes inmuebles es el nuevo negocio redondo


¿Quién no ha escuchado hablar de la Tía Rica? La Dirección General de Crédito Prendario ha sido desde 1920 una de las más conocidas fuentes de recurso crediticio para miles sino millones de chilenos que empeñan sus bienes. Aquí se pueden hallar todo tipo de artículos siendo tal vez los más reconocidos aquellas joyas de oro que han pasado por las familias de generación en generación hasta que, por algún apuro económico, tiene muchas veces como destino final las oficinas o bóvedas del DICREP.
El gran negocio de empeñar consiste en recibir la prenda otorgando un crédito basado en el avalúo de la especie y luego, si el dueño original no regresa esta cantidad en un tiempo determinado, almacenarla hasta presentarse la oportunidad de obtener ganancias de algún interesado a través de mecanismos como el remate.
Las condiciones especifican que el crédito otorgado no puede exceder el 60% del avalúo de la prenda, con un máximo de $ 200.000 en el caso de las joyas y $ 70.000 en otros casos, sin considerar el valor comercial que tenga la especie. Además, al empeñar varias especies, se puede pedir un crédito por hasta $ 2.400.000. Esto implica que de todas maneras, aunque el sistema lo pueda sacar de algún apuro económico, ya en ningún caso sea rentable invertir en oro por ejemplo, considerando también la inestabilidad cambiaria de los últimos años en el mercado bursátil debido a crisis internacionales.
Sin embargo, actualmente los bienes más valiosos no son aquellas joyas que tanto atesoraba nuestra abuelita, herencia de su madre que a su vez, también la recibió del mismo modo. Hoy en día los bienes inmuebles se han convertido en la nueva forma de invertir el capital y hacerlo crecer de manera constante. Esto es posible gracias al flujo de efectivo de bienes raíces.
¿En qué consiste este negocio? El flujo de efectivo comienza cuando encontramos a los dueños de bienes raíces interesados en vender con un descuento y después, venderlos con cierta ganancia para los inversionistas. Si existe un corredor de propiedades involucrado, éste recibe una comisión cuando el negocio se cierra. Al mismo tiempo, los valores se establecen con un descuento prefijado dependiendo de factores como la antigüedad del bien raíz, la garantía de respaldo y la solvencia del prestatario. En palabras más simples, los bienes más antiguos tienen menor valor y a su vez, mayor tasa de descuento.
Para tener buenos resultado en esta área, es necesario investigar el flujo de negocio de bienes raíces por varias fuentes como lo son los seminarios orientados a corredores, libros y material didáctico entregado en línea.
A continuación, debe decidir si pretende ejercer como corredor o inversionista, pues el primero requiere en algunos casos y según las leyes estatales, obtener licencia comercial o de agente de bolsa. En cambio, un inversor no requiere licencia de ningún tipo si se propone hacer una inversión personal.
Para ser agente de bienes raíces se recomienda tener asesoría legal y fiscal al mismo tiempo que, en caso de pretender emprendimiento mayor, formar una sociedad de responsabilidad limitada o una corporación que facilite el flujo de efectivo de su empresa. De este modo, podrá proteger los activos y con fines fiscales sin transgredir las leyes. Asegúrese de que su abogado redacte documentos de responsabilidad legal para mantener en orden el funcionamiento de su empresa.
Debe buscar un asesor que le enseñe las técnicas de negociación y así, su empresa será rentable. Hallarlo es relativamente fácil consultando a su abogado o asesor fiscal o si lo prefiere, uniéndose a un club de inversiones donde los propios miembros podrán recomendarle a alguien. Luego, es vital hacer un plan de negocios y seguirlo al pie de la letra. Recuerde que este negocio es muy competitivo y por ello, también se aconseja mantener contacto con varios asesores; la manera más práctica de hacerlo es tener su propia página web que puede dar espacio a su club virtual de inversiones al mismo tiempo que conectarse con otros foros relacionados.
Otro punto negativo a considerar es que el nivel de competitividad aumenta cuando algunos inversionistas compran directamente a tenedores de valores que venden en precios reducidos. Para lidiar con esto, es importante estructurar planes publicitarios de su empresa.
La publicidad del negocio debe hacerse en diversos medios de comunicación locales e internet para captar propietarios, asegurándose de que ellos comprendan que usted maneja flujo de efectivo. Esto le permitirá armar una lista de vendedores e inversores con quienes pueda mantener contacto. Una vez hecho esto, investigue los valores de las propiedades del área residencial que desee abordar y mantenga al menos cien en dichas listas para que siempre disponga de alguien en espera.
Para realizar un negocio rentable, tenga en cuenta que durante los últimos años se ha registrado una fuerte alza en el precio de las propiedades, destacándose en ello las casas nuevas. Así lo revela un estudio realizado en enero de este año por Portal Inmobiliario y Collect GfK, dado a conocer en la Segunda Mesa Redonda Inmotrack.
El estudio analiza la evolución de precios de bienes inmuebles entre enero de 2001 y marzo de 2012, detectando significativas variaciones durante los últimos tres años. Se detalla que el valor de las casas durante 2011 fue en promedio UF 3.400 mientras que de UF 2.700 y UF 3.000 en 2009 y 2010 respectivamente.
El aumento en los valores de los bienes raíces se explica multifactorialmente. Entre esas razones se destacan el interés en esta área a propósito de las crisis económicas globales y el mejoramiento en la calidad de las construcciones. Al mismo tiempo, esto se debe a exigencias normativas distintas producto de los requerimientos del mercado.
Los costos han ido al alza debido al encarecimiento del precio de los suelos, una política más expansiva del Banco Central y un desarrollo sostenido de la economía. Este aumento sin embargo, debe ajustarse a los fundamentos de la economía y sería paralelo al crecimiento de diversas variables en el país, por lo cual las alarmas ante una eventual burbuja inmobiliaria son improcedentes.
En efecto, los expertos explican que no se han apreciado fenómenos especulativos en el mercado y por otro lado, las viviendas se están vendiendo al usuario final.

Fuente: Dicrep.cl, Portal Inmobiliario, Terra.cl y ehowenespanol.com.

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Escritor chileno.